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【盛夏樓市觀察②】產品結構失衡OR房價抵達天花板?近期重慶樓市如此低迷為哪般?
08-22 10:37:36 來源:上游新聞-重慶商報

8月以來,樓市冷淡已成不爭的事實,去化率斷崖式下滑,售樓部到訪人數急劇下降。同時,為了促進銷售,越來越多的樓盤推出了各種優惠措施以期吸引購房者,其中也包括簡單粗暴的降價。是什么原因造成了現階段樓市的低迷?僅是傳統淡季的原因嗎?對此,記者采訪了重慶業內資深地產人士。


1、傳統淡季,全國樓市降溫態勢延續

最新數據顯示,7月全國70個大中城市中,新房價格環比上漲的城市數量進一步減少,二手房價格連續兩個月出現20個城市下跌的局面,樓市降溫態勢仍在延續。

同時,7、8月份作為房地產的傳統淡季,大部分房企半年沖刺結束,市場進入調整期,炎熱的夏天也導致了看房人數也會直線下降。

就重慶而言,在7月份多次入夏失敗后,8月總算迎來驕陽似火。這樣的天氣,還能出來看房的真的是真愛。

2、產品結構失衡,改善產品占據大半壁江山

“目前重慶樓市銷售不佳的產品主要是再改型產品,比如洋房、大平層、別墅,這3類產品的總價和單價都較高,客群基數相對較少,再加上由于2018年和2019年上半年整個重慶主城的供地的平均容積率基本上都在1.5,這種容積率的項目絕大部分都是洋房、大平層等再改產品,而且該類型產品的供應占比還在不斷提高,所以導致該類型產品銷售情況不佳。”領域機構董事、總經理劉兵對記者表示。


記者了解到,就2019年上半年而言,容積率2.0及以下地塊占比達74%,平均容積率僅1.5。且今年起拍樓面價逼近5400元/平方米。

據銘騰機構統計數據,8月份,重慶樓市新開高層項目92個,大平層項目3個,洋房項目70個,別墅項目32個。可見,改善產品已經占據了大半壁江山。

不僅是業態上的失衡,以剛需為代表的高層產品,也漸漸以三四房為主流。以8月將開盤的高層項目(北區)來看,一共有40個樓盤,其中建筑面積低于90平的樓盤僅10個,包括萬科四季花城、華融現代城、恒大云湖上郡、世茂璀璨天城、龍湖九里峰景等。而像萬科翡翠公園的高層,面積區間在建面180-212平,御臨府的主力面積為建面120-154平。可以看出,小戶型產品開始絕跡。

比如香港置地今年陸續面世項目如壹號半島、壹江郡、嘉景灣、林山郡及云山岳等,都是面積較大、總價較高的大平層、洋房和別墅項目;融創下半年即將推出的八大明星產品也是高端改善產品。

3、重慶房價已經達到一個階段的天花板

重慶英聯達美產業機構策劃總監樊強認為,房價也是制約重慶樓市的一個重要因素。

他認為,重慶的房價目前已經漲到了一個階段的天花板,核心商圈、北區的單價大多都是2萬+,改善基本總價都超過300萬,就連剛需也要150到200萬的樣子。像南區、西區雖然單價相對較低,但該區域的購買力有限,也達到了區域的天花板。

比如位于某龍頭房企位于龍洲灣渝南大道的一樓盤,開盤當天155套高層僅賣出25套。主力套內面積約為61-98平,套內均價12000元/平方米,還是精裝修房源。這樣的銷售數據著實有些難看。而就在昨天,該房企推出全線優惠活動,該樓盤一旦成交就可獲得888元的糧油大禮包。


縱觀重慶這幾年的房價變化,從2015年的建面均價7008元/平方米,到2016年的7223元/ 平方米,2017年的8828元/ 平方米,2018年的10369元/ 平方米,以及現階段的10715元/ 平方米。大多數重慶市民該買的都已經買了,已經沒有購買力了。

“在經過2017年、2018年的高歌猛進之后,地產市場進入盤整震蕩期,也是正常的。”重慶一資深業內人士感嘆道。

4、二手房掛牌量高達11萬,影響投資者信心

截止今日,鏈家上的二手房掛牌數量已經高達110550套,并還在持續增長中。另外,兩年限售期即將解禁,二手房將迎來有史以來最大拋售潮。


事實上,一些二手房賣家選擇降價仍然賣不出去,在鏈家的app可以看到,新增了很多降價急售房,這些房源的價降幅度高達20-70萬。于是,市場上很快就開始彌漫起恐慌的情緒。

如此多的二手房掛牌量,從側面可以看出的是,那些有多套房子的人都在開始“大甩賣”啦。更重要的是,要賣一套房子出去并不太容易,像之前那種“房東隨時都能反悔漲價,房子并不愁賣”的時期已經不在。

所以這個時間段對于投資客來說是最難熬的,雖然知道房價不會跌,但是也知道未來幾年上漲的空間也不會大。所以他們進入進退兩難之地,自然也就影響到投資者信心,大多采取觀望的態度。

5、經濟下行,政府調控趨嚴,加重觀望情緒

“由于整個經濟形勢下行,購房者擔心自己的收入得不到保障,從而加重了購房者的觀望情緒。”劉兵表示。


此外,政府有關房地產的調控政策還是趨嚴,特別是信貸政策。比如光大銀行傳出重慶首套房貸利率最高上浮25%,二套上浮30%;中國銀行首套上浮20%,二套上浮25%。高首付、高利率都可能導致部分客戶因無法辦理按揭貸款而放棄購買。

劉兵還指出,就目前低迷的樓市而言,并不僅僅是淡季所存在的現象。估計這種形勢在短期內會一直持續下去。

那么,在降價潮之下,哪些房源比較好賣?購房者接下來應該如何買房?“重慶房市”也將繼續追蹤,系列報道敬請關注。


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