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通用晶城變“空城”,昔日規劃的商圈為何成“僵尸商業”?
09-25 11:10:14 來源:上游新聞

據仲量聯行提供數據顯示,2019上半年,商業地產整體市場空置率為13.3%,同比增漲0.5%,購物中心空置率為15%,和去年持平,空置情況未得到改善。在未來,可觀供應量入市將在短時間內推高市場空置率,到2022 年,新增供應的增加將推升市場空置率,商業地產情況顯得有些嚴峻。

隨著重慶房地產商的大批涌入,高樓林立的同時,商業地產也是越修越多,而且都打著交通便利,地段優勢明顯,人流量大的噱頭來招商入駐,但實際情況如何呢?

最近,記者聽朋友感慨“商業體量達5萬方的陳家坪通用晶城快成了 ‘僵尸商業’”,讓很多租戶和周邊住戶都無可奈何。

這到底是怎么一回事呢?



現場探尋通用晶城:

偌大的商場,最火爆的竟是麻將館?

記者隨即來到位于陳家坪長途汽車站附近的通用晶城了解情況。一下公交車,沒有看到之前規劃說的位于陳家坪通用晶城公交車站背后的通用晶城,就只好跟著導航先上過街天橋,接著又在導航的指引下成功的繞到了通用晶城的對面,可見通用晶城的位置并未處于讓人一眼就能看見的優勢地段。

來回折騰10分鐘左右,記者總算站在通用晶城商圈的入口,但眼前這個空空蕩蕩的像是無人城的地方真的是個商圈嗎?

幾層樓的商鋪全部是門窗緊閉,有的商鋪還掛著商家撤場時未清理完的店名牌,歪七扭八且布滿臟污的店名讓這個地方顯得有點恐怖,總覺得這個時候應該會有像《生化危機》(由保羅·安德森執導的一部驚悚科幻電影)一樣的喪尸從里面突然蹦出來。

帶著疑惑,記者慢慢往里走,撤場的李記串串香、麒麟健身游泳,布滿灰塵不知道是否投入使用的扶梯,隨處可見的閉門商鋪……這些都顯示出通用晶城商圈人煙稀少。

突然,記者聽到一陣喧囂,感覺像是前面有好些人,心想:原來客流量都在前面呀!隨即加快腳步,去尋找喧鬧產生地,結果發現是一家麻將館,難怪會顯得人聲鼎沸!可是,商圈里面最熱鬧的不是逛街玩樂之地,居然是麻將館,這難道不是我們小區樓下應該出現的情景嗎?偌大的商圈,最熱鬧的竟是一個不足30㎡的麻將館,這讓記者更摸不著頭腦了,這地方到底是商圈還是小區樓下麻將館呀?

訪問入駐商家:

押三免三,商家至少還要被困3年?

先不管其定位如何,總算這個通用晶城也是有人有商戶了。不知道是不是因為有麻將館的存在,這周圍還開著一家便利店和一家小餐館,但生意都比較慘淡。

記者走進餐館,想要了解一下商戶的看法。進門后發現店內只有三個人,一個是負責掌勺的廚師在店里百無聊賴的瀏覽著手機屏幕,一個是服務員正不慌不忙的剝著蒜,另一個負責采買食材的人稍微忙碌點,在打電話。

看見記者走了進來,剝蒜的阿姨先是有點驚訝,而后立馬停下了手中的事,露出笑容,在她準備問我吃點啥之前,我表明自己只是想要采訪了解一下情況的,剝蒜的阿姨嘟囔了一句“哎,不是吃飯的呀”,而后依舊熱情的和記者攀談起來。

“這個地方,都已經交付使用三年了,你看看像是個商圈不嘛?商戶都走的差不多了!最開始的時候,還是有很多商家入駐,大家都是奔著開發商宣傳的交通便利,說啥子公交車站就在商圈門口,輕軌線要在這設個站點,靠近長途汽車站人流量大,永輝超市等生活場所在附近才來的,結果來了之后發現這些規劃都沒有落地,公交車站距離通用晶城好幾百米,輕軌壓根沒在這兒設站,而且通用晶城這條路是在一條斷頭路邊,開車得從好遠才能繞過來,根本沒得過路的人在這兒停下來吃飯,流動客量少的可憐!周邊小區住戶入住率不到1/3,固定客流量也沒得,很多商家虧本做不走了,寧愿賠了房租也要走。就你們進來看到的那個李記串串香來說嘛,開業不到兩個月就做不下去無奈撤場了……”剝蒜的阿姨聽到記者是來了解通用晶城現狀后,像是打開了話匣子,一股腦兒的開始吐槽這個地方,“現在這個地方沒有那些商圈應該有的吃喝玩樂配套,看上去像荒廢的地方,就更不會有人來了......”

“不止是宣傳和實際不一樣,就連管理的物業收費也是不公開透明,物業管理費也比其他商圈收費貴,一般都是5塊左右一個㎡,結果通用晶城的物業管理費是8塊一個㎡,之前我們還跑去問了這個物業管理費的收費標準,結果對方就以公司規定搪塞了一句,還有就是電費也是收得也很高,并且我們也看不到實際到底用了多少度,原來是收1.5元/度,后來我們大家集體鬧了之后,這邊的電費才減少為1.03/度……”廚師一聽到阿姨的吐槽,也忍不住開口,“我們這個門面房租一個月都是1萬2,現在每天收入六七百都算是不錯的了,再除去每月的物管費、水電氣費、食材原料成本等,基本上都是月月虧損……”

記者聽了他們的吐槽后,疑惑的問到為何年年虧損,這家餐館卻依舊不撤場?

剝蒜的阿姨說最初通用晶城招商時,有個“押三免三”的優惠,即交三年商鋪房租,可使用商鋪六年,當時想著這地方人流量大,輕軌和公交站落地后會更好,做個六七八年沒問題,就交了三年房租,結果現在生意做不走,像管理方申請降低房租也沒有得到回應,房租又退不回來,就被迫留在這兒。

“反正這個地方是真的騙得我們好苦……”打完電話的采買小哥也很無奈的說。

向第三方求證:

物業管理方回應證實“空城”情況

從餐館出來后,記者就三人所說向物業管理方進行求證,管理方先是含糊其詞,表明自己不負責相應的管理,不了解具體情況,隨后就不再回應。

記者多次打電話后,物業方再次接聽電話,回應稱他們只是負責管理的,具體的物業管理費收費標準都是按照和商戶簽訂的合同來執行的,而涉及到的電費不透明,物業方表示不存在這種問題,要是商家對所收費用存疑,可以共同前往查看電表,不存在物業方亂收費現象。同時針對房租減免等問題,物業方表示無權干涉,具體得詢問開發商。而當記者問到是否有每日人流量數據以及相應的商鋪入駐率數據時,物業方表示真實的狀況和記者現場看見了有多少人、有哪些商家開業基本一致。

采訪專家》》

商業地產達到飽和商業配套并非越多越好

采訪完物業后,記者就通用晶城現狀采訪了業內相關人士。

“重慶目前商業體量十分龐大,基本已達飽和,市場存量也很大,導致很多商業配套完全過剩,于是出現慘淡經營,商鋪養老鼠,空置率居高不下的現狀……”黃先生說,“在這種飽和情況下,商業配套并不是越多越好,反而有可能過猶不及,而且就算規劃商業,也應該科學考量各種因素,結合目前實際情況以及未來規劃發展預期等,理性看待該地段的發展,而不是純靠想象,忽悠來強行落地商圈,這樣既會毀壞開發商名聲,也會導致商家虧本,更會影響城市居住者的生活幸福指數……”

商業地產專家顏雪對通用晶城為何出現空置現象,也有自己的見解。“通用晶城出現‘空城’情況,可以從以下三方面來分析原因:

一是定位不準。通用晶城這個項目在前期是將其定位為商業中心的,類似于現在的時代天街,但是其自身處于快速干道的路邊,人群的聚集性和到達性都不足以讓其以商業中心來定位,同時,招商的時候也存在一定問題,那就是主力商戶未能有效入駐,很多商圈形成一定規模主要是靠一些主力商戶的入駐帶動小商鋪的發展,從而形成一個相對良好的業態,而現在的主力商戶對于人流量和實操性非常敏感,也對于一個地段的發展預判更準確,這個地方的人流量小,沒有什么特別吸引人的設計標識,很難引起別人注意,所以很多主力商戶不愿入駐,導致空城。

二是設計不到位。正如剛才說的,這個商城本身處于快速干道的路邊,面對的是川流不息的車道,人們平常開車從這路過時,如果沒有特別的設計,是無法引起他們的注意的。通用晶城從整體外觀上看,商城建筑缺乏視覺導向性,外展臺也沒有,開車從這路過就會覺得這就是一個小區商鋪聚集地,誰都不會認為是一個商圈。

三是管理方參與度不夠。在前期的商圈設計以及后續的招商中,管理方未能及時參與,同時在后續的運營中也未及時調整商業業態,未及時調整自身定位,這些都會導致‘空城’情況的出現……”商業地產專家顏雪如是說道,“要想解決或者規避此種情況,最重要的是要走市場細分,進行差異化定位,從供給側方面進行改革。當前,商業地產趨于飽和,如果大家都是做廣而全的商圈定位,難免會出現定位不準確的現象,同時也不利于商圈的發展。未來商業地產的發展,一定是走精細化道路,只有細分客群,才能更好適應受眾需求……”



“出現這種情況,不止是因為電商的沖擊使得大家出門沖動減少,同時商業地產的過剩和同質化也是讓眾多商業難以運營的原因,此外,還有商業地產策劃沒有做好等因素!”針對通用晶城出現的問題,重慶虹梵實業有限責任公司的袁總分析道,“作為石橋鋪商圈核心區域的通用晶城項目,實際上所處在一個十分尷尬的位置上:城市快速道將該項目硬生生的與商圈隔離在外,項目定位如果做城市綜合體,交通很不便利,大公館方向來車需要經過一截十分擁堵的快速公路到立交下掉頭,才能到項目消費,這是城市綜合體最為致命的弱點。再加上楊家坪商圈、石橋鋪商圈、大坪商圈的多個城市綜合體的成熟運營,該項目總體開發量4-5萬平米沒有競爭力……”

“如果定位社區生活配套較為合理,但項目所處的立交板塊機電市場、隆鑫商業,住宅人群較少,該項目招商運營不好也有一個較為明顯的決策性失誤:項目分8號地塊和7號地塊,往屆的商業高層只推出8號地塊招商,一直以來放棄了規劃有超市的7號地塊招商。既然是天街的建筑格局就要多考慮社區配套以便民為主,超市是民生工程算是一個較大的主力店。悉今天的通用新領導班子有準備和萬科洽談合作,有整體招商的打算……”袁總客觀分析道,“如果要挽救該商圈的頹勢,我建議該項目應考慮打造網紅社區IP商業情景模式,在幾大商圈夾縫中作出自己的差異化服務!” 


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