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“窗外風景”要多花100萬,“限價”之下,樓盤定價有這些玄機
11-27 10:48:14 來源:上游新聞-重慶商報

網友小楠最近在看巴濱路的房子,他發現巴濱路一樓盤同樣的樓層和戶型,總價差高達一百多萬。更讓他頗為驚奇的是,在1和2號房型中,9層樓的單價都要比8層樓貴五千多。

事實上,如今同一樓盤同一棟樓同一戶型的備案單價越拉越大已成常態。但大多數樓盤的價差都是每層樓漲一點點,慢慢的拉開差距。像這樣的一層樓單價高個5000多,貌似來得有些陡,高一層樓的風景難道就天差地別嗎?有人愿意為此買單嗎?

拉大價差,以低價營銷吸引購房者?

據記者了解,該樓盤為某某時代,此次推出樓棟為3號樓,全部為套內131.81平的四房戶型,其中1號和2號房型為看江房源,3號和4號為非看江房源。

(該樓盤20層觀江實景圖)

記者通過網上房地產查詢備案數據,發現29-1房的套內單價為23699.23元/m2,29-4房的套內單價為15734.59元/m2。價差近8千元,總價差高達100多萬。

另外,8-2房的套內單價為16656.42元/m2,9-2房的套內單價為22095.42元/m2;8-1房的套內單價為16935.34元/m2,9-1房的套內單價為22234.87元/m2。就高了一層樓,價差達到了5000多元/m2。

“除非8樓的景觀面、戶型視野等有很大硬傷,否則不至于9樓比8樓貴那么多,這個價差顯然是不合理。”對此,重慶英聯達美產業機構策劃總監樊強表示,備案價格的差異如此之大,也可能和銷售策略有直接關系。拉大價差,必然會出現相對價格更低的房源,在對外營銷推廣上,自然可以以低價吸引客戶。

記者發現,該樓盤在公眾號上的推廣確實為:“建面約166㎡,建面單價約12000元/㎡起的高性價比精裝觀江(部分觀江)大四房。”也不排除為一種銷售策略。實際上,該樓棟的總價在205.6-313.3萬元之間。

記者向該樓盤置業顧問提出質疑,置業顧問表示,8樓也不是完全看不到江,只是觀景效果要差一點,9樓的視野確實要好很多。

事實上,不僅僅是某某時代,南濱路一地標樓盤,擁有不可復制的江景資源,低區戶型單價2萬+,高區戶型單價同樣高達3萬+。

樓盤定價有玄機,你看懂了嗎?

無論是以獲取高額利潤還是以快速回籠為主要目標,開發商在為樓盤定價時,通常需要考慮三個因素:一是成本——地價、建安成本、稅收及其他費用總和;二是競爭——市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價格情況;三是消費者——目標消費者能夠接受何種價格。

樊強告訴記者,一般開發商定價會采取一定的定價策略,首先會根據前期蓄客情況,市場情況,成本及利潤要求,銷售速度要求,以及樓棟在小區的位置等,制定出均價。再結合樓層、朝向、戶型、景觀面等制定出分戶價格,也包括客戶對不同戶型的需求程度。

那么,同一棟樓的不同戶型不同樓層有哪些定價原則呢?

領域機構董事、總經理劉兵經常參與到多個開發商樓盤定價。他告訴記者,針對不同房源的定價,開發商一般會考慮三個方面:

一是戶型差。包括戶型面積的大小,贈送面積的多少等。一般情況下,面積小的總價低一點,單價高一點。面積大則單價會高一些。

二是朝向差。朝向對建筑物的采光、通風、噪音、節能等方面都會產生一定的影響,開發商會根據戶型的朝向進行價差的調整。比如有的戶型朝向馬路噪音較大,價格稍低一些。有的戶型超中庭,景觀視野會好一些,價格自然就高一些。

三是樓層差。一般情況下,高樓層價格會高一些,低樓層的話會低一些。以前的話,從低到高,一般會有幾十元的差距。但現在根據置業者需求的改變,價差也變得越來越大。有的人愿意出更多的錢就為讓陽臺望出去的景觀視野更好。

你是愿意為“窗外風景”買單的這群人嗎?

“江景資源在重慶較為稀缺,看江和不看江的差距在20%-30%之間,大部分客戶都可以接受。愿意多花錢來買的客戶,大多為資金實力相對較好、對景觀要求高、追求景觀視野的人。或者外地購房者看中重慶的江景資源,買來投資。”劉兵談到。

網友小曼表示,一層多貴出來的幾十上百萬,我寧愿拿去再買一套小戶型,坐收房租;網友小文則認為,如果確實景觀很牛逼,配得上這上百萬的價格的話,也不是不能考慮。

上周末某某時代3號樓加推,提供了30套建面約11500元/㎡的特惠房源。記者在網上房地產官網查詢到,顯示已售房源有24套。從賣出的房源來看,1、2號樓看江戶型,9樓以上的戶型一套也沒有賣出去。從目前來看,愿意為此買單的人還沒出現。

該樓盤網上顯示的銷售情況如今,重慶樓市進入寒冬,總價上了200萬就是一個坎,對巴南區來看,這個門檻應該還會更低。據領域盛景統計數據,上周重慶樓市住宅成交top3為保利觀塘、中交中央公園、華潤公園九里。這些項目之所以賣的好,很大的因素之一便是他們將總價控制的比較好,在100-150萬之間。

在此情況下,如果產品只是中規中矩,愿意為此買單的估計也是鳳毛麟角。

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